CAMBIO DI DESTINAZIONE D’USO E NORMATIVA
Solo chi non si è mai addentrato nelle operazioni immobiliari, ignora l’importanza delle categorie catastali degli immobili e cosa significhi “destinazione d’uso”, riferita agli stessi.
Spesso la scelta di accatastare una casa ad uso studio professionale o ad uso abitativo è unica decisione dei proprietari, legata a fattori, quasi sempre, di tassazione e di pagamento di oneri urbanistici.
Ma la questione è ben più importante ed, in alcuni casi, può produrre situazioni configurate come veri e propri reati, con conseguenze amministrative e penali.
Dal punto di vista puramente urbanistico, la destinazione d’uso indica modalità e finalità a cui è riferita la vita dell’immobile, ed il ricorso alla procedura di mutamento è necessaria per chiunque abbia la necessità di variare la natura dell’immobile stesso: ad esempio da ufficio ad abitazione o viceversa.
La procedura è regolata da norme precise e rigorose e, la mancata ottemperanza, può prospettare la fattispecie di abuso edilizio, con tutte pesanti sanzioni che ne conseguono.
La prima distinzione da fare è in riferimento ad una procedura che preveda, o meno, l’attuazione di opere edilizie, rilevanti da un punto di vista di normativa urbanistica.
Insieme allo staff dello Studio Legale Labonia, approfondiamo i dettami.
Il Testo Unico dell’Edilizia prescrive che, salvo diverse prescrizioni regionali, debba considerarsi mutamento di destinazione qualunque attività cambi l’originale funzione dell’immobile, rispetto a quelle previste: residenziale, turistico – ricettivo, produttivo direzionale, commerciale o rurale.
Per tutte le cinque categorie funzionali è sempre necessaria la verifica della “normativa regionale”, per riscontrare conferma sulla fattibilità del mutamento: ad esempio, per effettuare un cambio di destinazione da magazzino ad abitazione è necessario che l’immobile sia compatibile con i requisiti richiesti proprio dal “piano urbanistico regionale”.
Specificato che non è indispensabile che vengano effettuate opere edilizie per un cambio di destinazione.
La Cassazione penale ha più volte ritenuto che il mutamento d’uso funzionale, costituisca reato, mentre il Consiglio di Stato ha spesso preso posizione diversa, non ritenendo che fosse attività sanzionabile.
Quando l’operazione comporta un aggravio di carico urbanistico, è sempre soggetta a permesso di costruzione: in assenza, lecito il provvedimento di demolizione.
